房贷30万，一月还款2千多点还20年。最近想一次性还清好，还是存银行做备用金？（房贷利率与房价涨幅关系，决定是否加杠杆购房。）

房贷利率与房价涨幅关系，决定是否加杠杆购房。

如果是以前，当然是毫不犹豫的选择，现在还真不是那么容易回答这个问题，那么现在和从前有什么区别？

最大的幅度就是房价上涨的幅度不同了，过去20年是中国房价上涨速度最快的20年，过去5年中国房价基本实现了翻倍，过去这种5年翻一番，10年翻两番的 事情不会再出现了。

在房价持续上涨的时间段中，房价上涨的涨幅是能够覆盖掉你的房贷利息成本的，所以你加杠杆（也就是按揭买房）是正确的，是赚钱的。下面举个例子就明白了，我们以深圳的房价为例。

2019年深圳二手房均价是5.4万/平米，而在2010年深圳的二手房房价均价是1.5万元/平米，9年时间房价增长了3.9万/平米，上涨幅度是260%，年均增速是15.5%。而同期房贷利率是多少？大概是6%，房价年均涨幅比利率高出了9.5个百分点，这个就是赚的差价。

假如2010年100万全款买房，那么到了2019年房子总价是360万，你赚了260万，如果你当年没有买房，而是用来理财，每年获得6%的收益，你的财富将变为167万。只获得了67万的财富增值。买房比投资是收益大的原因就是房价上涨的幅度远远大于投资的收益率，如果你全款买房，那么年化收益率就是房子的涨幅，也就是15.5%。

而假如你再加上杠杆，也就是通过按揭买房，那么你的财富增长更加客观，比如当年你支付了20万购买房子，80万是按揭的，那么你现在的房子总价是360万，而你的成本就是月供，月供为4800元，每年5.76万，9年时间就是52万，那么总共支付的资金是20万的首付款，以及52万的按揭费用，那么就是72万元，而房子贷款还剩下69万。也就是说如果你此时把房子卖了，你就能获得291万的纯现金收入（360万的房款减去69万的房贷），再加上原来100万中剩下的28万，你将拥有319万元。整个的投资只有20万，以及再加上后面累计还款的52万，总共是72万，你的收益是291万元，增长了300%。

这个300%比全款的时候增长260%的财富高的不是很多，为什么？核心原因就是我把52万的累计房贷还款没有计算任何的收益，因为这52万是在9年的时间中花掉的，而不是一次性花掉的，其实是可以产生其他收益的。所以加了杠杆后获得的收益率是要高于全款购房的收益率的，这个就是杠杆的作用。

上文的结论就是是否加杠杆（全款买房）就看你的房贷利率和房价涨幅高低的差距，如果房价涨幅比房贷利率还要低的话那么就是亏损的，相当于每年都在给银行打工。

比如还是上文，房价涨幅只有5%，而房贷利率还是6%，那么9年以后房子总价是155万。

你这个时候把房子卖了，获得了86万现金（155万的房款减去69万的房贷），总共的支出是20万首付，加上52万的累计还的房贷，那么总支出是72万，看起来是 还有账面盈利14万但是实质上是忽略了20万首付的资金成本以及52万在9年中能够获得的收益。严格算下来其实是亏损的。

总结：你的选择最关键的就是你的房贷利率和房价涨幅的关系。

房贷30万，一次性还清或存银行做备用金，哪种方式更划算？

你这个种情况房贷30万，一月还款2千多点，还20年，是一次性还清好还是存银行做备用金？下面可以通过分析和计算哪种方式比较划算，再来做出决定。

首先来推理你的房贷利率是多少？根据你的房贷情况，贷款30万元，每个月还款2000多点，还款20年计算，根据你这些数据用房贷计算器可以推测。

如上图，这是根据你的描述大致计算出来的结果，你的房贷利率是在央行的基准利率4.9%上浮了10%的，房贷利率是5.39%。如果是按照这个房贷利率计算，贷款30万元分20年还，总共还款约为49.08万元，总共利息是约19.08万元，等额本息还款每个月的还款金额为2045；从这个计算基本符合你的描述，你的房贷利率是5.39%。

再来看看假如你已经还款一年了，想要提前还款的情况，是提前还款还是继续月供，哪种方式划算呢？

如上图，假如你已经还款一年了，总共还款金额是24541元，已经还款利息是15960元，还款本金为8581元；从这里可以计算，假如一次性还清的话可以节约约为17.35万元利息，需要还本金为291419元，提前还款需要支付一个月违约金为2045.07元，加上违约金的话总共还款金额为293464.07元，这个就是你想要提前还款的总金额。

其次再来计算假如你不提前还款，而是把这些钱都是存银行大额存单，假如按照以比较高的民营银行大额存单计算，五年期的大额存单给到5%计算。而你存款本金是293464.07元，假如按照这个存款利率计算，存29年的话总利息为：293464.07*5%*29年=425522.90元，按照这种计算29年总共约利息是42.55万元。而且这个没有计算利滚利，五年大额存单就是五年一个周期，如果计算利滚利的话最29年后最起码已经达到46万元了。

最后综合以上分析，假如你提前还款的话少支付利息约为17.35万元，假如你不提前还款，而是把这笔钱存民营银行五年期的大额存单年利率为5%计算，29年之后可以得到总利息为约为46万元，从提前还款和存款利息上来分析，肯定是把这笔钱存银行作为还款备用金比较还算。

通过以上分析我们再来回答你这个问题，下面说说我的答案：

（1）假如从存款利息和还款节省利息角度来看，我觉得还是把钱作为存银行作为备用金为好，这种比较划算一点。

（2）如果要考虑生活压力的话，有提前还款能力的，肯定提前还款为好，无债一身轻。

（3）如果考虑货币未来的增长空间的话，我认为还是月供好，货币本金就是没有保值与增长，而你月供到房子，房子具有保值与增值，肯定是把钱存银行做备用金好。