按揭30年买房，利息几乎等于房价，真的合适吗？（长期房贷利息接近本金，最好选择公积金贷款）

长期房贷利息接近本金，最好选择公积金贷款

”30年的房贷利息几乎等于本金“这句话是没错的。

为了防止杠精，我专门用贷款利率计算器来进行实验。

贷款本金100(万元)，参数设置为商业贷款：30年，等额本金，等额本息，利率分别设置为初始利率（4.9%），上浮10%，上浮20%；为了进一步说明公积金贷款的优越性，对比试验组选择公积金作为对比（虽然绝大多数城市公积金不能贷100万这么多，但是由于最终计算的是利息与本金的比值所以其实本金值并不会造成影响）

1、等额本金

4.9%利率，30年：

100-173.704167，利息/本金=73.70%

5.39%利率（上浮10%），30年：

100-181.074583,利息/本金=81.07%

5.88%利率（上浮20%），30年：

100-188.4450，利息/本金=88.45%

2、等额本息

4.9%利率，30年：

100-191.061619,利息/本金=91.06%

5.39%利率（上浮10%），30年：

100-201.926423,利息/本金=101.92%

5.88%利率（上浮20%），30年：

100-2130686.49,利息/本金=113.07%

3、公积金贷款，20年。(以我的经验来看，一般公积金都是要求20年，等额本息的)

100-142.293196,利息/本金=42.29%

每月还款：5929元，对比同等条件下商业贷款（4.9%，30年，等额本息）5307元，多出了11.7%

结论：结合目前大多数人买房均为首套房且大多数均为商贷的条件，”30年的房贷利息几乎等于本金“这句话是没错的。公积金贷款由于其利率低的特点，虽然还款时间短，但是每月还款额并不比同等条件下商业贷款多出很多，因此在条件允许的情况下应优先选择公积金贷款。

这也是为什么我在19年的时候说出了这样的观点：当你们在欢呼500万的房价下跌了10万都感觉自己进场就是赚了的时候，却没想到贷款利率上浮了10个点，实际上自己买房还是亏了。（当然你们还是在骂我）

实际上就算500万的房子降30万，贷款利率上浮10个点，你依然还是亏，一方面亏在所需要的总钱数，另一方面亏在每个月的还完贷款所剩的流动资金，说真的，六个钱包重要，每月的流动资金更重要，那些看着个别地方房价稳中有跌就直接不看利率盲目进场的人才是真正的傻子。还是那句话，以上两段我不会给你解释为什么，我的文章有门槛，看不懂说明你门槛不够。

但是虽然”30年的房贷利息几乎等于本金“这句话本身没有问题，但是结合利率差就问题了。100万，放在你面前是100万，放10年还是100万，但是由于金融杠杆的存在银行把这钱放给你，它每年的收益率是4.9%所以如果这100万给了银行，那十年后肯定比100万多。也就是说只要你能有收益率大于4.9%的法子，那么你能从银行贷的钱越多，你就能赚的越多，利率差啊。你做买卖难道只说自己投资了多少不看收益的么？收益-成本>0那就是赚钱，房贷这里也是同样的道理。

加之固定收入的增长（你工资总会涨的吧，当然这也侧面说明35岁被裁员是一件很恐怖的事情），货币的贬值，只要你能做到克制欲望不瞎逼负债，你的投资池本金会越来越大，而你的负债池是固定的，你的收益只会越来越高。

因此大的结论来了：

1、”30年的房贷利息几乎等于本金“这句话本身没有错；

2、但是因此害怕负债就跟不想投资就像赚钱空手套白狼的想法没什么区别；

3、买房能用公积金就是血赚；

4、上浮利率要慎重；

5、家庭流动资金是极其重要的东西，用流动资金换房屋总价看似血赚实则血亏，而且很容易让你产生“我赚了我最聪明”的想法，这种想法对于知乎上绝大多数人来说都是很危险的。

6、但是，现在的理财收益情况，确实需要考虑自己能不能上大杠杆，这也是我为什么一直在说大杠杆要慎重的原因，我能做到吃利差，但是大多数知乎上的人不行却不觉得自己不行，所以这话我要提一句。

以上

中国房地产市场分析：按揭30年买房，利息等于或超过房价，是否合适？

随着国内一些城市的房价不断上涨，现在家庭都快顶不住了，纷纷入市购房，有的人勉强凑够首付款，准备向银行贷款30年买房。但是，他们却发现一个残酷的现实：30年后，你所缴的利息等于或超过房价。这些人不禁要问，按揭30年买房，利息等于再买一套房，这真的合适吗？

但是，房产专家却并不这么认为，他们觉得按揭30年买房，非常合适，他们的理由有二个：一方面，贷款买房让你提前享受到有房住的好处，而且每月偿还的本金和利息都在房贷里面，压力也不大，按揭贷款简直是天才的发明。而且房贷是普通家庭一辈子唯一能享受到的大额、低息、长期的贷款机会只有一次。

另一方面，负债购房可以对抗通胀。如果买一套房子250万，30年后的250万肯定远不如现在值钱。举个简单例子，1988年的100元与2018年的100元的购买力，早已经不可同日而语了，现在每月还贷8000元很有压力，但要是再过10年、20年，压力就完全不同了。所以，大家不要犹豫赶紧趁早买房。

我们并不否认按揭贷款的好处，但是觉得专家们的话也有值得商榷之处。在中国贷款30年买一套房产，而在西方国家，一般家庭工作7-8年就可以买房。而我们不禁要发问：为什么要贷款30年之久？适当的加杠杆消费是幸福的，而不计后果的透支未来的负债怎么能算是幸福的呢？至于说，买房对抗通胀，但是房贷又不是不要利息，而且未来30年里的房贷利息是有波动的，在高利息的环境下，购房者未必承受得起。

在目前房价已经高到需要6个钱包付首付，耗尽一生还房贷的地步，我觉得购房并不是合适的时候。当然，如果你马上要结婚了，没有婚房是结不了婚的，你又舍不得放下这个新娘，你可以背负30年的房贷债务，还一倍房价的房贷利息。但若细想一下，高价买房已经被开发商斩了一刀，而买房贷款这一刀又要挨银行来砍，还骗你买房可对抗未来通胀，要知道，过去房价早已跑过通胀，未来通胀会有，但高房价会回落的。买房的人不但抗不了通胀，而且还会做接盘侠。

对于想要贷款30年买房的人来说，利息肯定会超过原来房价的价值。这里面存在着几个问题：一是在这30年里面，你不能失业，而且收入要保持不断的增长中，这恐怕没人能保证。二是房价要始终保持上涨，最差也要维持原来的价格，但高房价谁也不能保证不回调，如果房价跌去了很多，又何来保值增值这一说法？三是，前几年住建部官员也承认，现在的中国房子质量甚忧，一般30年房子就是危房，等你还清银行贷款之时，说不定这房子又要动迁了。所以，我奉劝大家不要再做高房价的牺牲品。

按揭30年买房，利息等同于房价。为了一套房要牺牲一代人的未来，这是在全世界都没有的事情。我并不是反对按揭贷款，但是发达国家的按揭房贷绝不可能需要30年这么长的时间。很多人在做了高房价的接盘侠后，还要用一辈子的春青替银行打工，还觉得自己能贷到三十年房贷很自豪。其实，按揭贷款本身肯定没问题，但是这么长的年限，这么高的房价就有很大问题。