深度分析，房地产市场中的泡沫现象及其未来走向（中国现阶段房地产到底有没有泡沫，有的话泡沫有多大？）

深度分析：房地产市场中的泡沫现象及其未来走向Prediction of Real Estate Bubble in China: Analysis and Prospects

泡沫经济总会经历，形成泡沫，维持一段时间，最后破裂的过程，只有经历过完整循环后才能被称为泡沫经济。

从理论上讲，市场中任何商品都有可能形成泡沫，但只要不破裂，那么就是安全的，对于房价来说，现在就是一种形成泡沫后并维持的阶段。

房地产市场无疑是有泡沫的，一些房价弱势地区的泡沫在未来大概率会破裂，但破裂的过程和结果也许并不像想象的那么糟，反观一些强势地区的泡沫很可能不会破裂，会一直维持下去，甚至还会继续变大。

1 泡沫和填充物

对于城市的高房价，无疑土地价格是关键因素，通过土拍获得的财政收入去了哪里呢，大部分还是反哺在城市的各种建设，养老，脱贫，交通，民生等等惠民项目上，从这点上看，城市房价上涨形成泡沫，因泡沫获得的利益又用回在了当地城市身上，这个过程可以理解为，向城市的房价泡沫中放入了“填充物”。

很多人都有家庭装修经历，房子在装修前后的价格也不同，不管是出租还是出售都是如此，城镇化的推进就相当于给城市进行一次大装修，基建，高架，地铁，道路，配套等等将生活环境提升了几个档次，让人们觉得在城市中更加宜居，这些投资基金多数来自于土地财政，房价上涨---财政增加---建设发展---房价上涨，形成一种循环。

同时，将填充物放入泡沫后，还可能会导致泡沫更加变大，然而只要有足够多的填充物进入泡沫，那么完全可以避免泡沫在未来破裂。

这种形式也可以算是一种，房价和城市发展互补，互相进步的良性循环模式，也即是说这些城市未来房价泡沫破裂的概率不大，或者说根本不会破裂，即便有小幅震荡，也是随着整体的大行情进行调整。

填充物的概念可以参考国外欧美国家几次房价的过山车经验，当房价暴跌，泡沫破裂后，鉴于其完善的基础设施和良好的人文发展，房价还会慢慢涨幅起来，回归，甚至超过暴跌前的价格，这就是房价破裂后，借由其中的填充物循环上涨的关系。

2 泡沫可控，同时降低敏感性

因城施策---促进房地产市场平稳健康发展。

用网络上的话来说，国内房市到处都是泡沫，然而这些泡沫都会破裂吗，当然不是，一些产业弱，人口少，经济发展慢的地区，房价泡沫很难再次膨胀，会慢慢萎缩，反观各项优势明显地区的房价，就必须采用因层施策的方式控制泡沫，避免房价在短期内大涨戳破泡沫。

从不同城市，不同基础，以及发展状况来看，因城施策是一个非常明智的决定，过热压制，过冷维持，国家早已将房价泡沫的问题重视起来，将房价划区域分割，分区调控，避免地区性泡沫破裂引起全国的连锁反应。

在控制泡沫的同时，减缓房价过快下降，避免给民众造成房价暴跌，泡沫破裂的感觉。假设一个地区的房价原来是10，明年变成8，后年变成5，再之后变成了2，3，那么人们肯定会有一种房地产不行了，房价暴跌的感觉。如果今年是10，明后年变成9，再有两年变成8.7，一直10-20年后变成2.3，那给人的感觉就是这种泡沫并不是破裂，而是随着行情的正常下行。

未来很多地区房价都会以这种形式下跌，那么这种温水煮青蛙式的下跌，算不算是房价破裂呢？虽然房价降到了冰点，但20年的时间往往就是一代新生人口的年龄差，对比现在的我们来说，会经历20年间房价慢慢下跌，会感受到房价在20年间的暴跌（当然如果每年下跌一点，敏感性则会大大减少），但对于20年后的新生代来说，房价2,3才是正常房价，并没有暴跌过。

3 同城泡沫的问题

房价泡沫并非按照城市来划分，同样一个城市各地区的房价也不同，还有要看泡沫的支撑面是什么，泡沫到底有没有“实物”。

之前有篇报道，深圳某重点学区房价，和其相隔一条马路的普通学区房价一平米相差8万，虽然这其中可能会有最高点和最低点相比较，以及夸张的标题党说法，但是学区房价格比普通房价更高是不争的事实，也即学区房的泡沫显然会更大，可这种泡沫总是被人们认可，并愿意为其买单。

房价泡沫的不同表现形式，其“填充物”的含金量，都是决定泡沫大小的参考面。

再有，16年去库存房价暴涨时期，北京房价不断上涨，冲破了4万，5万，6万的高价，燕郊也借由北京房价带动猛涨，突破了3万大关，然而随着京房上涨的热度过后，燕郊房价一下子腰斩，降到了1万5左右，可谓是暴跌，房价泡沫破裂，可同时期的北京房价并没有下降多少，虽然燕郊属于河北省，但在购房人心中，距离北京仅30公里的燕郊，早已划入“北京房价范围”，从两地房价的走势上，“同城不同命“的问题可见一斑。

市区内外行政范围不同，导致房价差异大的问题，在很多城市都存在。

通过这两件事可以看出，房价泡沫在城市的表现形式，规划范围是不同的，城市房价有没有泡沫，未来可能会更多的反应在区，街，路，道，甚至细化到某个小区上。

只有极少数人能彻底看清房价泡沫，其中也不乏有人用于资产的置换运作上。房价泡沫到底有多少，只能等泡沫破裂的那一天才能确定，如果房价阶段性的“稳着陆”，并不破裂，那么房价的上升下跌，只能算是市场经济行为的正常现象。

房价泡沫评估：房价收入比和租售比是关键指标

恰好，前天，被华尔街日报一篇《中国面临史诗级楼市泡沫难题》刷屏，其中提到，疫情之下，由于担心其他投资会受到全球经济放缓的影响，许多投资者将更多资金投入中国楼市以求避险，经济学家称，由此产生的资产泡沫是史无前例的。

事实上，目前中国楼市市值规模高达65万亿美元，超过美欧日房地产的总和——60万亿美元。

有网友说，按人口，美国30×4=120亿，日本10×10=100都大于中国的60万亿，中国相当于美国的一半，日本的60%，只比欧盟稍高一点，好象挺正常的。

我立刻简单地回复，这位，房价泡沫不是按人口计算，而是按房价收入比和租售比的。请注意，中国人均收入是欧美日的五-七分之一……

正好接着此问题，再普及一下房价泡沫是如何评估的。一般而言，两大指标：

1、房价收入比：平均房价除以平均家庭年收入

制定“房价收入比”的目的，正是基于世界各国家庭年收入的差异，才并未使用一个具体的数字，来判断全球的合理房价，这恰恰就是从“安居乐业”的因素来考量的。

在美国和北欧，房价收入比一般保持在3到4倍；其他西欧国家因人口虽密度较大，房价收入比常年维持在4到5倍之间。这符合欧美人的生活方式——最多只能将税后收入的30%用于房子支出，这是他们安居乐业的基本保证。由于前些年来次贷推高了美国房价，令美国的房价收入比一度（2006年7月美国房市破灭之前）突破了5倍，高处不胜寒，结果由于“房价收入比”的“地心引力”而轰然下跌。目前又回到了4倍以下。

2、租售比：房价和月租金的比值（也可定义为房价和年租金之比）

比如一栋市值100万的房子，假如月租金为5000元，那么其租售比就是200倍。而国际上通用的合理租售比值为：旧的公寓大楼是120倍（因为收取的管理等费用和楼龄成正比)、新公寓大楼是140倍，独立的house（别墅）、或连体镇屋是160倍。如果计算得出的数字低于这些比值，说明房价是合理的，而一旦超出这个比值，说明房价被高估，也就是说有泡沫之嫌了。

从金融上来说，房租不能借贷，必须以现金全款支付，房租必须依照真正的供求关系而定。也就是说，房租所反映出来的，才是百姓在房子这一商品上的真正承受力。一旦房租涨到房客租不起的时候，就真的租不起了！

每次提出用房价收入比或租售比来衡量房价是否有泡沫时，总有人不同意，说中国的具体情况不一样。是的，中国楼市是有其特色的（之前任先生已经谈透了），但无论如何，房价收入比和租售比是衡量房价是否合理的相对精确的标尺，考虑到中国特色的话（如还没有全面开征房产税），可以稍作修正，如房价收入比提高到6倍、租售比提高到200倍，再来衡量一下中国现阶段房地产到底有没有泡沫，有的话泡沫有多大吧。