哪些国家发生过大规模房地产泡沫？

我就详细说说日本吧。

先说结论，日本很独特，不可复制，主要是金融上的骚操作和外部环境变化的综合结果，是金融失败，而且日本现在经济没问题，早已经走出来。

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第一，日本经济的崛起，千倍涨幅

日本战后他的房价到底涨了多少倍呢？我掌握的情况是东京可能有1000倍。东京地区的房价在最高的时刻曾经达到同时期纽约的将近十倍。

这是个什么概念呢？我之前写过一篇文章关于我们现在的房价与现在纽约房价的对比。京沪大约是纽约房价的1/2。

很多人说我们的经济水平离美国人还差的很远，但是房价已经这么高了，是不是就是说我们的房价泡沫非常大，已经接近美国，要下跌了呢。

不是这样的，美国有高昂的房产税，它的永久所有权其实是个骗局，他是永久租权，而且这个税费有的高达2.5%。如果你用会计上的折现来计算价值的话，其实纽约的房价要比京沪高的多。

说回日本。日本经济在七，八十年代是非常强大的。当时用的东西基本都是日本制造，日本人可以说不，日本人将超越美国，日本人将买下全世界，这都是当时的口号。

有一部电影叫做华丽一族，演的是日本阪神银行吞并大银行的过程，那个年代市场经济正在经历一个清洗和激浊扬清的阶段，现在看来恍如隔世，很多事情我们正在经历。

当时日本的经济在整个亚洲一枝独秀，增长快的四小龙体量和他没法比，同时期的中国，印度经济还不知道在干啥。东京不光是日本的中心，东亚的中心，甚至是整个亚洲的中心。没有城市能够与他匹敌。

连续的9%，10%的增长，让日本由一个蕞尔小国一跃成为了工业强国。这也是人类历史上非常伟大的奇迹，所以他的高房价也是有一定财富基础的。亚洲只此一家，别无分店。

第二，广场协议

这个协议非常的著名，我们就不过多介绍了，网上说的也非常多，总之就是美国人为了解决自身的问题呢。让美元贬值，同时呢让日元升值，当然同时期还有德国马克的升值。

谈谈影响吧，最重要的当然就是日本的出口了，日本的出口第一年就下跌到了负的10%以上，这个影响当然是非常大的，它的制造业会受到巨大的冲击。经济疲软。

第三，利率升降

那么由于制造业的不景气，工业受打击，日本政府怎么做的呢？他不是像德国那样忍受痛苦，向更高的时代迈进。而是通过降息的操作降低成本，降低融资成本。继续维持制造。

但是理想很丰满，现实很骨感，当你降息，当你想要刺激制造业的时候，钱可能会去更容易去的地方。比如房子里。人们疯狂的购买资产，一方面日元升值挣了钱，一方面房价上涨挣了钱。你不停地挣钱，一年还好两年，还好你挣了十几年，你让没买上的人怎么想？俺也要。

而且日本的低利率也确实维持了很长一段时间，这段时间彻底摧毁了人们的耐心。于是全民疯狂，大家都去贷款，都去买资产，都去买房子，把这个泡沫吹得足够大。

后来呢，由于利率过低，人们疯狂的去买房子，又造成了房价过高，这时候日本政府为了控制房价，又开始拼命的加息。如果你加息，前期贷款贷的太多的人就会造成非常大的资金成本，这时候对于高房价的压力也越来越大，这也成为了后来泡沫破灭的一个重要原因。

在整个吹大泡沫和刺破泡沫的过程中，日本政府扮演了一个非常搞笑的角色，他既想这样又想这样。就想保出口，又想要经济，又想稳房价，不知道他想干什么，慌得一批。

第四，日元出海

同时呢日元逐渐的国际化，也就是说他可以到国际上随意的兑换别国的货币可以去其他国家投资，这个影响其实挺大的。

你想想，如果财富不用一直留在国内的财富可以去找别的，更安全的，更保值的资产，那么可能有很大一部分人，很多的跨国公司就会把资金投入到收益率更高更有希望的地方，那这个房价里的财富当然就没那么高了，这个泡沫也是破灭的重要原因。

第五，中国崛起

还要说说我们国家的崛起也是中间的一个非常重要的因素，或者说这是后期的一个重要的因素。

实际上日本在泡沫破裂之后，房价下跌了有七成以上。这真是一个灾难性的后果，很多人背着房贷，住着桥洞，还得还债。

而日本也用了十几年才逐渐修复了它的资产负债表，债务水平才逐渐的下降，或者说偿债能力才逐渐的恢复正常，经济开始恢复增长。

但是这个泡沫好像再也没有被吹起来，这是为什么呢？很大原因就是我所说的日元可以出海，同时亚洲的其他地方开始崛起。

之前情况是发展快的体量小，体量大的又没发展，但到了2001年以后，中国加入了世贸组织，天量的劳动力和巨大的市场规模，加工规模，这是人类历史上没有的。

我们成为了全世界的制造中心，经济崛起，并且在2010年左右超越了日本。

这就相当于一个此消彼长的关系，过去在日本投资是全亚洲最好的，唯一的机会，现在亚洲有了各个的新兴的增长点，于是钱就不需要待在日本了，别的地方也很好，别的地方也能创造财富，这样此消彼长，东京的房价就再也没有特别辉煌过。

第六，银行间协议

还有一个原因就是同时期签订的巴塞尔协议，这个协议已经签订到了第三版，每次发生大的金融危机，大的金融风险，就会在国际银行之间签这么一个修订协议。

它的主要目的是什么？说白了就是控制风险，大家不要搞得太过，我之前说过银行有创造货币的功能，放贷款的功能，它是整个社会的资金中介。正因为他扮演了这么一个非常厉害的角色，很有可能钱由他这个地方放出去太多了，收不回来，造成系统性的金融风险。

所以巴塞尔协议的本质就是要控制银行的资本金，什么叫资本金，就是银行的本儿，就是不能放出去的钱，你必须要留这么多的家底儿。

那这是什么意思？相当于你有一部分钱不能拿出来用，那日本的银行想要放贷。想要扩张规模，是不是就相当于被人给绑住了？那这也从客观上让日本的泡沫破灭加速。

第七，日本没问题，人口有问题

下面这个问题是，日本是不是出了非常大的问题，他是不是完蛋了？他是不是非常差的呢。

当然不是，日本的人均寿命你就能看出来，非常的高，而且去过日本旅游，人都知道这个地方。非常的干净，人非常的体面，看起来非常的有礼貌，这个社会问题不大。

同时呢日本最大的特点呢就是它的创新非常厉害。表面上看起来，现在市面上你看不到日本人生产的东西了，实际上日本人拿走了利润大头，我经常举例子，比如我们手机上的摄像头，高端摄像头。比如很多医疗器械，比如特斯拉的电池，实际上就是过去的东芝，索尼，他们正在做，只不过他们退到了幕后。扮猪吃老虎。

你从日本的2000年以后的诺贝尔奖拿奖人数就能窥探一二。

同时呢我说过日元国际化，日本的公司开始出海，日本的市场规模，国土面积毕竟太小了，日资企业可以到全世界去投资建厂。你如果看GDP，他的是不高的，但是如果你看GNP或者GNi的水平。日本人是非常高的，它的国民收入每年增长都是非常快。

也就是说日本的人们的生活是没有问题的，真正有问题的是他的人口。

这些年从特别是03年以后，日本逐渐修复了他的资产负债表，他的经济也开始进入大部分时间的正增长。但是尽管他有创新，尽管他非常厉害，但是他国内的GDP增长是比较慢的。

经济增长在短期毕竟是靠需求推动的，当你没有了人，等你没有新的劳动力，当你的人不想买买买，请问你的经济增长动力在哪里呢？

所以我们看到经管日本人过得比较体面，尽管他创新能力很强，但是他的GDP增长就是不行。就是因为人口不增长了。

第八，教训

最后一个问题，大家非常关心的，我们和日本有多大的差别呢？或者说我们与日本相比，能不能吸取到一些教训的。

答案是肯定的，我们看到最近弥漫着一股对房地产非常悲观的情绪。大家认为房价不会再涨了，大家认为到头了，其实这并不是坏事。

这说明大家对于房地产那种疯狂的情绪已经过去了，大家并不认为房地产还能够爆炸，房地产还是能够翻身致富的产业，这当然非常好。

我们知道同时期的日本在最后疯狂的时候，大家依然认为日本能够高涨一直涨下去。当全民疯狂，全民加杠杆的时候，也就是末日来临的时候，这对我们来说很遥远。

同时呢我们看到我们的城市化水平相比日本还差的是比较远的，特别是大城市人口的比例。我们大约只有25%不到，而日本达到了65%以上。

还有就是我们的投资渠道不像日本那么丰富，信用水平基本是在国内，当然了我说了。我们的好地方的房子对于全世界来说都是比较好的投资标的，现在即使让你去国外投资，你可能也不一定有更好的路子。

最后就是我们国家的特点，非常重视贫富差距的控制，同时对于房子购买这种资产是一个非常强的管制，不会让所有人疯狂的去买。而且我们的银行的约束也是比较强的，到了现在大部分人都很难说去靠炒房子获利。

我就这么说吧，你不要看那些宏观上的指标，你就去看微观上的个例，如果你身边全都是炒房客，全都是以房养房，买了房子也不管利息，能还的上疯狂的购买的人，那就危险。

如果你的身边都是踏踏实实还房贷，哪怕咬牙上车，为了未来能够获得这套房子。吃苦耐劳的人，那问题就不大，还是那句话，这是mortgage mortgage，这是房贷，谁会不还房贷呢？

总结一下。日本的房价泡沫破灭原因是比较复杂的。刚开始呢就是日本的经济异常的繁荣，日本占领了全世界，他有财富，他是中心，他才会上涨。

同时呢由于广场协议的签订，日本的出口制造业受到了大的影响，于是日本政府慌不择路开始降息，刺激经济，但是同时呢，由于利息下降，融资成本降低，钱却跑到了最容易上涨的资产里房子里。

而后又选择加息。强烈的加息让之前的贷款成本迅速升高。虽然抑制了经济过热，也对泡沫刺破起到了推波助澜作用。

同时呢，由于日元出海，日本的财富可以到国际上投资，留在国内的意愿就没那么强烈了。

加上中国的崛起，日本有了竞争者，其他的亚洲国家也分担了。一些财富的创造。

银行间的资本金约束协议让日本银行不能再继续放贷。钱少了，这个泡沫也就更加难以维持。

但其实日本的经济也是挺好的，社会也是挺好的，没有大的问题，03年左右就已经走出来了，只是它的人口不增长，所以国内gdp一直增长缓慢。

最后，我们与日本还是有很大的区别的，我们增长潜力很大，我们的经济增长速度依然很快。我们的泡沫不是那么大，我们有坚实的基础，我们就是想还房贷买房子。同时我们的绝对价格也没有那么高，最关键的是我们已经意识到了问题，所有日本出现的问题我们正在控制。

观点二

房地产行业的出现

近二十年来，大家说起房子大部分人都纷纷感叹，早知道买了下来多好啊，现在买不起啊。而这二十年来，的确房地产成为了最热门和最赚钱的行业。不过房地产一词其实出现的很晚，其实房地产作为一个行业的出现，只是在近代工业革命以后，随着电力和建筑行业的技术迭代，城市也急速发展，人们也纷纷涌入到大城市中生活.

划时代的电梯技术完善后，以钢铁水泥结构的高楼大厦为主体的新城市，不断的一座一座的崛起，更多的人涌入到无论是配套设施，还是生活都极具现代化的城市中，城市因为人口的增加也急速发展，美国的纽约，日本东京等大城市就是这样崛起，可是当一个行业的经济，发展到一定规模和程度以后，这个行业就会积累风险，从而会出现了泡沫，特别是经济和利润回报越大的行业，其产生的泡沫相对也越大。

泡沫经济的产生

形成泡沫经济需要两点：第一是利润极高回报快，并且能够吸引更多的资金涌入。第二，需要不断有人在造势和炒作。而全球发生的许多行业发生的泡沫危机都离不开这两个主因。例如17世纪荷兰郁金香泡沫，算是有史以来第一场的金融和行业的泡沫，郁金香泡沫的成因，是当时新航路的出现，发现了许多奇花异草，而有人将土耳其的郁金香带回到了欧洲，因为当时的贵族和有钱人，喜欢在自己花园种植和收集各种的花草，导致了郁金香一度成为了抢手货。

到了后来发展，由于郁金香产量的限制，还有需求不断的增加，逐渐形成了投机获利的行业，发展到了17世纪中期，荷兰的一株郁金香，其价足够一个普通人家生活半年，而一株特别的稀有的郁金香，那么其价值约是一辆全新马车加上一万磅的奶酪，这样的价格除了是贵族，一般人只能望而兴叹，不过这股热潮的让荷兰全国摆脱了贫困，哪怕是一个扫地的扫烟囱的工人都拿着钱，投入到郁金香中获利。最高的一株郁金香，创造了价值一座河边豪宅的价格。世界各国的资金蜂拥而至，大量的资金涌入到了荷兰郁金香的行，但是一夜之间，郁金香被大量的抛售，看着一泻千里的郁金香价格，当时还没有停牌的交易模式，最后当局无奈，宣布取消了全部的郁金香合约，当然郁金香造成的泡沫让许多人损失惨重。而历史也记录下这个最早的经济泡沫案例。同样房地产行业，经历了一段时期的高速发展，也出现了泡沫，而历史上第一次的房地产泡沫，来自己也美国。

美国第一次房地产的泡沫

在上世纪二十年嗲，高速发展的美国经济，忽然遭受了停顿和打击，忽如其来的经济寒冬，让当时，全美多家企业破产同时让百分之25的人口在失业状态，甚至一些开着豪车住着豪宅的富豪沦为要饭的，而路上领取救济粮食的比行人都要多，而这一切的来源就是美国的房地产泡沫造成的。

美国房地产泡沫的形成，其根源来自于高速发展的经济，美国经历了第二次工业革命以后，其生产力和技术都超越了英国，成为了当时首区一指的大国，随这各行业不断的发展，所获得了利润不断增加，人民积累的财富也不断增多，经济的良好运行，让欧洲的资本大量的涌入美国，造成了美国的流动资金异常的充足，并且造成了一个投资热潮，随着人民财富和资本的增加，大量美国家庭开始购置房子，同时也造成了房地产和股市的繁荣，渐渐的让美国房地产出现了泡沫。

此次的房地泡沫以佛罗里达最为经典，不到两年的时间，一座价值80万的房子，就飙升到了5倍并且在当时一种一个中人口才7.5万人的中等城市，房地产的从业人员就占据了三分之一，而剩下的人，不是在盖房子，就是在学习如何做房地产经纪，当时人们在大家上碰面，基本就是在聊，你今天买了吗，买了哪里，赚了多少。是不是感觉情形很熟悉。

不过他们也没高兴多久，资本涌入的越多，泡沫崩溃的也就更快，一夜之间那些风光无限的富豪，还有过着奢侈生活的银行家，没想到自己会沦为吃救济的人。特别讽刺的就是，当时美国总统胡佛，还希望参议员波默林，能够推出一个复兴经济的计划。可是波默林当时也是受害者之一，身上的钱不够买一块面包，即便如此他去就职的路上，就遇上了十个流浪汉要他伸出援助之手。而房地产的泡沫的破灭，带来了巨大蝴蝶效应，随着房地产的下跌，资金的出逃，影响到了股市的崩溃，随之而来的是借贷的银行宣告破产，而引发了许多工人失业，最终一发不可收拾，变成了一场长时间的社会危机。

后来的经济学家，总结了美国上世纪房市泡沫崩溃原因，有二点值得吸取教训。

一 全新的金融体系创造出来的杠杠，让资本给市场提供了巨量的风险，短短的时间里，随着工薪阶层的涌入，房地产的泡沫被几何倍的放大，但是由于利益回报更大，资本也冒着风险加大投入，反而是无法刹车，导致了更多人的参与，引起了市场的炒作的频发，最终培养了一批负翁。

二 向虚发展，脱离了实体，由于大量的资本投入到虚荣的房地产业，导致了其他成效较慢的实体经济被剥离，全民开始疯狂的投入到房地产和股票的博弈中来，这期间也发生了许多致富的故事，但是更多人成为了泡沫破裂的受害者，从而影响了整个美国经济和制造业的发展。

而这次的教训虽然深刻，但是在后来的第一和第二次世界大战以后，在战争中获利并且取代了英国地位的美国，在一片繁荣中忘记了这场教训，在二十一世纪初，也就是2008年，再次迎来了一次房地产也和金融创新互相结合，引起次贷危机，而这次危机也让众多的美国家庭受到了打击，而次贷危机的影响力，可以说非常的巨大，对于全球的格局也是起到了一定的推动力。不过除了美国，对于房地产泡沫，大家更是记忆尤深的是日本。

日本的房地产泡沫

国人对日本在上世纪九十年代房地产崩溃热议程度，即便是过去了二十年依然是记忆犹新。根据资料的统计，日本房地产泡沫所造成的直接和间接损失，多达400万亿日元。让许多日本人直接回到了二战前。

后来的许多专家分析了日本的房地产泡沫崩溃，其背后的推动者是广场协议，那么真的就是广场协议让日本房地产行业崩溃，从而引发了整个国家经济的停滞了吗。

广场协议的钱签署国，加起来有好几个个，但是为何最后只有日本出现了经济停滞，而其他国家倒是依然高歌猛进，可见广场协议是虽然针对的是日本，但是真正引发日本房地产崩盘的，还是日本自己造成的，广场协议充其量只是一个推动者。

日本经济在战后由于特殊的原因，得到了一个发展的契机，并且在70年代开始一路高歌猛进，经过了几十年的积累，日本迎来了一个经济富强的年代，特别是在上世纪八十年底中期，日本经济繁荣，同样导致了大量的资本进入国内。而日本人性格谨慎，随着日本家家户户手里的钱越来越多了。日本人也开始纷纷投入到了比较低风险的行业中，寻找新的增值机会，而当时对比其他的行业，当时的房地产风险应该说是最低的。这样让家家户户都青睐于此，随着最早吃螃蟹的人，在投资房地产是获得稳定利润后。

日本的房地产商纷纷迎头而上，推出了各种的花样，财团和商人结合，推动了房地产业的迅猛发展，当时的盛况也是空前的，出现而来我们一样的深夜排队，恐慌性的抢购。由于地少人多，而且城市的房子价格越来越高，让人们出现了一个感觉，房子只会不断的涨价，根本不会降价。

的确在这几十年的时间里，日本的房子价格，甚至可以号称能够买下纽约。在当时的《福布斯》排行榜中前三都是日本房地产公司，而日本房地产公司更是有5家进入了前二十名。而当时的日本人也很狂，他们除了发展自己的房地产行业，还到世界各国去购买房子和大厦，传说一家日本公司看中了一栋美国建筑。这位日本代表感觉美国客户卖的价格比较低，不能破吉尼斯世界纪录，非常干脆拒绝购买。想想这就当时日本的土豪的样子，买房子只是为了打破世界纪录。

可是物极必反，随着市场风险不断的积累，泡沫也变得越来越大，反而本来带动日本经济起飞的实体经济，萎靡不振，导致日本的制造业，科技和农业用地都出现了停滞和倒退。

而本来日本就要啥没啥，耕地也只有很低，依赖海资源，日本的粮食自我供给率非常只够一半人吃，日本后来意识到了房地产问题严重性，感觉到房市泡沫会引发更大的危害，首先降低这个泡沫，利用各种的手段，让日本房市降温。

可是由于降温国际资本发现了这个苗头，抽走了大量的资金，引发了大量的抛售后，骨牌效应出现了。由于没有接盘侠，高企的房子反而变得廉价，恐慌不断蔓延，最后就是恶性循环，而本来想软着陆的日本经济，泡沫崩溃，造成了恶劣的影响，同时也造成了股市和日元的大跌。就此曾经风光无限的日本经济，陷入了泥潭。

再来看看上世纪90年代，日本房市泡沫崩溃的几个原因，从中我们有什么可以值得吸取的经验。

第一是高调，当时的日本些狂了点，加上觉得自己汽车，电器，房地产，电子业，金融都非常牛，感觉自己已经是世界第一的国家，却没想到到处拉仇恨，最后墙倒众人推。

第二忽视了实业和科技的发展，同时风险意识极差，不断的在增发货币，最后让自己的制造业，科技业被挤压，大量的资金投入到了房地产行业，造成了虚荣后，无法收拾。

第三企业之间特殊的关系，日本企业的独特性，同时也形成了各种合作与竞争，因为各种的盘根错节，导致了各企业之间你中有我，我中有你，利益关系复杂，最后引发了骨牌效应，雪崩的时候，没有一片雪花是无辜的。

除了美国和日本以外，还有两次房地产泡沫的奔溃，这就是一度经济及其繁荣的东南亚，不过其影响力和冲击力，对于国人来说，并没有美国和日本的厉害，所以提及的也不多，不过也一度造成了东方之珠的房地产奔溃，特别是造成了一批富人变成了负翁，比较知名的是著名歌星钟镇涛，他的妻子利用杠杆买下了几套房子，没想到房地产的泡沫忽然来临，无法还款的他，无奈只有宣布破产，并且依靠不断的表演和唱歌来挺过了这段时间。这段经历可以说对他打击很大，不过他只是千百受害者其中一个而已。

有句话说的好，泡沫只有破裂后才能算是泡沫

仅依据西方经历判断中国的房地产情况是不恰当的。因为中国的国情不同于其他国家。我们拥有自己的特色社会主义道路。同时我们和其他国家不同的就是，我们拥有独有的两套拉动经济模式，市场经济和计划经济同时调控。我们可以充分自己的优势，同时吸取资本主义房地产市场的崩溃经验，使得中国房地产市场有一个完善和健康的发展。