在过五至十年，房价可能又是一波令人难忘的行情。你信吗？（50年后我国房价走势及房产需求的变化）

50年后我国房价走势及房产需求的变化

50年之后房价可能真的是会另一拨人难忘，相信50年之后，人们对待商品房的追求是没有这么大的热度了，虽然说衣食住行是我们必不可少的东西存在。

50年之后我国的房价会怎么样？50年之后，人们对待商品房的追求，是否还像现在这么高的热情。围绕着这两个问题，我们一起深入的探讨。

一：50年之后我国的房价会怎么样？

50年后的房价，还会像今天那样人们高不可攀，还是人人都可以购买得起，要等到50年后购买房子，就是要2040年左右出生的人群去购买。

1.城市化率情况。

城市化率是衡量一个城市发展的重要指标之一，2019年我国的城市化率已经达到了60.8%，而我国的城市化率目标为70%。

根据国际标准，要达到发达国家行列，最起码要70%以上的城市化率，根据国家现在的发展情况观看，预计在2030年至2035年将会完成70%的城市化率目标。

由于我国人口最多达到70%的城市化率之后，要想在一步上升是十分困难的，预计在2040年我国城市化率将会达到75%，和2050年我国的城市化率将会达到78%，我国城市化率能达到80%已经是非常不错的了，但是需要很长的时间来沉淀。

2.人口变化。

2019年我国的人口已经突破了14亿人口，2019年我国出生人口为1465万人，出生人口率为10.48%和2019年我国死亡人口为998万人死亡率为7.14%，人口自然增长率为3.34%。

人口出生率在每年级数的下降，则比我们预想中的还要恶化，按照目前这种发展趋势，我国将会在2029年出生人口和死亡人口将会保持持平的状态，2030年我国的人口将会出现负增长情况。

除了人口出现负增长以外，我们还不能忽略的是老龄化也是在逐步的加深当中，我国的退休年龄为60周岁。

2019年60周岁以上的人口有25388万人口占比我国人口的18.1%，预计在2030年我国60岁人口占比，我国总人口的24%，在2050年人口占比我国总人口的34.1%。

人口在不断的减少，老龄化越来越严重，我国的劳动力也将会出现越来越疲软的情况，在2030年之后，我国经济的增长率将会在逐步的下降当中，在各方面因素都不利好的条件下，没有主要的支撑力，在50年之后，房价也不会出现大涨的情况了，甚至50年以后的房子是不值钱的东西。

随着城市化率的进程越来越缓慢，而且我国的人口也越来越少，现在国家大力的推，行生二胎生三胎这些情况出现，就是为了进一步的减少我国人口衰减的速度和缓解以后老龄化的情况。

二：50年之后人们追求房子的热情，是否还像今天这么高。

衣食住行这4项东西在每个人心中的定位都不一样，有的人更看重吃，有的人则更看重生活品质等等各种不一样的观念。

1.购房热潮的掀起。

我国商品房是1998年正式进入我国房地产市场的，而对于这一点，我国的香港发展更为领先最起码在房地产这条道路上，比国内至少领先20年的经验。

温州炒房团从房地产刚刚入市就瞄准了这个商机，对全国各大城市纷纷入手房子把价格炒高之后再抛售出去，从而作为一种最低风险达到最高回报的收益手段。

2008年全球性金融危机之后，炒房团都看到了国家要确认房地产为我国主要经济主体的方向，更多的人投入了房地产市场购买房子放在那里不用住，等几年就升值了，比办工厂的风险更低。

随后出现的深圳，上海，北京，广州，厦门，福州，等这些各大地区的房价纷纷随之而上，直接把房价上抬到另一个阶层，2015年之后，后面普通老百姓才发觉到炒房的挣钱人们纷纷把金钱投入了房地产市场。

2.房地产市场逐步的回归到居住功能。

自2017年之后，我国出台了“房住不炒一城一策”对于炒房的热潮将慢慢的降温，直到2019年我国一共出台了620次房地产市场的调控。

在2020年人们还是以为像以往一样，国家经济出现萧条状态，就会出台相对应的房地产政策来刺激我国经济增长，而这次国家深刻的表明不受疫情的影响，坚持房住不炒。

现阶段我国14亿人口平均下来，每个人可居住的面积已经达到了39.5平方，你目前我国的房地产面积可以支撑起40亿元的居住，其中还不包括小产权，等一些集资的房子。

国家还推行了三稳政策稳房价稳，地价稳预期，在后续的过程中国家还不继续放开房地产政策，我国房地产将会一直保持着这样平稳的状态发展下去。

3.贷款利率下降

贷款利率的下降也足以说明了我国投资的回报率也会逐步的减少，人们在投资回报率高的时候可以接受更高的贷款利率，而在投资回报低的时候，是不可能接受更高的贷款利率的，从而国家就开始降息。

90年代我国黄金期开始飞涨，贷款利率为15%，2010年贷款利率为百分之6.5%，再到2015年我国的贷款利率为4.9%，2020年贷款利率为4.75%，而近期又有最新的利率为4.65%。

我们光看其他发达国家，由于投资的回报率越来越少，贷款利率有2.08% 1.64% 1.48%像日本这些国家几乎接近0的贷款利率了。

我们同时也观看一下发达国家，现在基本上很少人说有投资房地产这个情况出现的，而美国日本，法国英国这些国家已极少听得到。

随着房屋投资的收益在不断的减少，热潮将会不断的褪去，人们追求房子的热度将会极大的降低。

三：总结

根据目前2020年开始的走势，观看我国房地产剩下的发展黄金周期只剩下10年的，而在2030年之后，我国房地产市场将会慢慢的出现逐步衰退的现象。

在2030年之后，我国人们对房地产的需求已经不那么重要了，而且国家的经济放慢人口在萎缩，国民对待房子的需求量也在不断的减少，我们的房子只能出现有价无市，最终会慢慢的把房价降下来。

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国内房价走势分析及未来展望

房价上涨与下跌一直是过去20多年很多人都热议的问题，可以说房价走势直接影响了几代人的生活、消费观念。介于国内城镇化建设还要持续较长一段时间，未来5-10年国内房价自然也是一波令人难忘的行情，不过此次要区别对待了。借用马光远先生的一句话“国内房价普涨的时代已经过去了”未来5-10年个别城市的房价走势仍会让人难忘。借此机会简单谈谈我的观察。

我国房价持续上涨跟城镇化率之间关系巨大，房价上涨的动力已经从过去的住房需求变为城镇化需求了

图上所示是过去10年我国房价及城镇人口数量走势图，可以明显看到伴随着我国房价上涨，或者桌跟房价上涨速度有一拼其实就是城镇人口增长情况。可以说从2014年后我国城镇人口的增长才是保持我国房价持续上涨的主动力。截止到2019年我国常住人口城镇化率为60.6%，距离发达国家的70-75%的城镇化率目标还有一段不小的距离，这也是业内公认的房地产行业还有10-15年发展时间的主要判断依据。

当房价上涨的动力变为人口向城市涌动的时候，那么人口净流入的城市房价才是最靠谱的

未来并不是所有城市的人口流入都是正值，截止到2018年全国668个城市（县市和地市）并不会是所有的城市人口都是净流入，这些城市的房价也不会是都上涨。未来5-10年能够保持房价持续高速上涨的其实还是极少数的，起码的前提就是“人口持续净流入”。那么对于大家来说到底要不要买房？自己所在的城市到底适不适合买房？从人口流入情况就可以做出直接判断。

全国房价到底还能涨多久？只要不搞刺激（其实也不敢）基本很难出现5年翻一番的情况

图上所示是2007-2018年我国商品房平均销售价格走势图，可以看到我国房价出现几年翻一番情况都离不开一个词“刺激”，2008年是如此，2014年也是如此。简单可以做出这样一个结论“只要没有明显刺激或鼓励购房出台，房价就很难大涨”。所以，未来5-10年房价会不会出现一波“让大家难忘的行情”？关键在于国家愿不愿意搞刺激，只要国家与地方不搞房价大涨基本就是奢望。

有专家提出“哪怕刺激也很难有大涨”的观点我是不敢认同的，房产投资风带动房价大涨的风险始终存在

国内永远不缺资本，也不缺乏有钱人，国内缺的是“投资渠道”。之所以过去10多年全民陷入房产投资风的关键在于国民的投资渠道极其有限，哪怕到如今为止国内投资渠道也极其有限。如果说房地产受到刺激后，房价持续上涨那么房产投资风必然会出现。所以说，当国内投资渠道没有建设完全，企业、居民的闲置资金没有好的投资渠道的情况下，房产“投资品”的属性很难去除。

房地产已经快速发展了20多年，房企总资产已经逼近工业企业，房价真的不能再大涨了

房企总资产的增加是伴随着负债率的增长，图上所示是2006-2018年我国房企总资产及负债率走势图，可以看到2018年房企总资产已经超过85万亿，负债率已经高达79.1%；然而2018年国内工业企业的总资产不过113万亿。可以说如果房企按照如今16%的高速增长的话，房企资产超过工业资产就在3-5年。那么我国一直以“工业、制造业立国的情况就会变成“房产立国”了”，这是多么荒唐的事情。

部分优质的城市房价在未来5-10年会出现“一波让人难忘的行情”，并不是所有人都有参与的资格

经过观察后这些城市基本都集中在一二线为主，尤其是近几年风头正盛的城市，这也是未来人口、资源、产业等聚集的关键地。这样的城市本身房价并不算高，还有一定的上涨空间，加上后期大量的资源、产业、资本和人口等涌入会陆续有大量的需求释放，出现一波房价上涨也不是没有可能。