房地产开发成本分析，地价、建安费与税费各占三分之一（土地竞买价550万一亩，建成房后最低可以卖多少钱一平米？）

房地产开发成本分析：地价、建安费与税费各占三分之一

550万/亩的地价一般在三四线城市，地级市，二线城市的地价基本都上千万了。容积率2.5-3.5之间，楼面地价2500-3500之间，按3000元算。

我们来计算一下单位开发成本：

1、契税3%，90

2、城市基础设施配套费100-200，取150

3、勘察设计费、规划费、可研费、方案设计费、施工图设计费、审查费、招投标费，规费等50-100，取50

4、开工前场地处理（如场地三通一平，高压线移位等），临时水、临时电、临时排水、临时办公室等，取50

5、建安工程费，包括基础处理，土方，主体工程，安装工程，设备，内外初装修。3.0容积率一般都是25层以上的高层，2000左右，现在建材大幅上涨，2200也很合理。

6、小区配套费，包括水电气暖、道路景观、围墙大门、弱电系统等，300

7、配套公建费，有部分公建是不能销售的，如幼儿园、派出所、居委会、公厕、物业管理用房、消防控制室、人防设施，有的还有会所，门卫等，折合单位成本300左右

8、管理费，一般房地产公司都是三级管理，项目管理费100-200，公司管理费100，集团管理费50，取250

9、营销费，销售价的3%，取300

10、贷款利息，按正常拿地开工一年现金流为正，大概400左右，如果办理手续时间长或销售不畅，成本会增加

11、其他费，如监理费、质量监督费、检查费、竣工验收费、面积测量费，印花税等取50

以上成本合计7000-7500

12、增值税，城建税、教育附加税，500以上

13、土地增值税，30-60%，增值越多交得越多，按最少500计

14、企业所得税25%，按毛利1500计所得税375

以上总成本9000，卖10000，开发商利润1000左右，净，利润率10%，开发周期3年，年化3%，这是非常正常的企业利润和合理的房价了。

大致算下来，一般地价占成本的三分之一，建安等建造成本占三分之一，税费等间接成本占三分之一。

开发商在房地产项目中的盈利，并不仅仅依赖于住宅的销售。他们还可以通过销售商铺、车库、车位以及物业管理等方式获得额外收益。对于这个小区的情况，总共占地200亩（约13.5万平方米），容积率为2.3，地上建筑面积为31.1万平方米，约有2500户住宅（平均每户125平方米）。假设每户住宅的平均售价为100万元（按每平方米8000元计算），那么住房部分可卖25亿元。而每家配备一个车位，按照每个车位10万元计算，可卖2.5亿元。另外，还有300多间商铺，按照每间200万元计算，可卖6亿元。所以，总收入合计为33.5亿元。如果考虑到10亿3的土地成本，以及其他建筑、管理、销售等费用，总成本合计为23.3亿元。所以，整个楼盘的利润为33.5亿减去23.3亿，即10.2亿元。换言之，开发商在投入10亿元购买土地的情况下，能够净赚10亿元。当然，这个利润能否在短期内到位是关键。如果能够及时建设和销售，资金周转得快，那么赚钱就会很快。但是，如果拖得时间越久，财务费用和人员工资等就会增加，从而赚的利润就会减少。因此，开发商需要及时建设和销售，以确保资金的快速回笼。但是，这个房地产项目的住房价格根本不需要卖到上万一平米就能赚钱。即使住宅售价只有每平方米8000元，通过住宅部分就可以收回全部成本，然后通过其他物业（商铺、车位等）赚取10亿元。需要注意的是，以上估算都是大概的数字，并且前提是开发商没有借高利贷来进行开发。

我这回答是针对前面有回答说要卖到上万一平才赚钱的。

很巧，我老家四线小地级市，某全国知名房地产2017年10月拍的一块地就这价，500万一亩，200亩地，10亿的土地成本。（9.9亿加上契税4%，10亿3000万）

2018年5月开盘（精装房），均价11000，疯抢，前面做的几栋一售而空；下半年，楼市行情不好，加上这家地产2018年负面消息比较多，前几天（2018年12月）有人去问房价，均价6800（精装房），售楼部门可罗雀。但只要这个价能把房子卖掉，开发商依然是有钱赚的。

因为开发商赚钱不仅靠卖住宅，他们门道多的是，还有商铺、车库、车位以及物业管理等。如果在住宅上能把本收回来，他们照样能靠其他的物业赚钱。

就说这小区，200多亩也就是135000平的土地，容积率2.3（容积率是不包括地下建筑面积的），地上建筑面积311000平，约2500户（总规划35栋，已经拿到5张预售证的15栋是1183户，见图片），平均125平一户（小的90，大的200多），就算每户平均房价100万（按125平一户，8000一平算），住房部分可卖25个亿；

每家一个车位，按10万一个算，可卖2.5亿；（地下车位面积是不计算在容积率里面的）

临街商铺300余个，每间按200万算，可卖6亿。

以上收入部分合计25+2.5+6=33.5亿。（还是低估的）

土地成本10亿3；所有建筑成本、绿化、配套、管理费用、财务费用、销售费用等通常合计不会上8个亿；所有税费不会上5个亿。

以上成本费用合计23.3个亿。（还是高估的）

整个楼盘的利润＝33.5-23.3＝10.2亿

所以，投入10个亿买地，能净赚10个亿（还是在按8000一平估算房价的情况下），当然，这10个亿能短期内到位才是王道（比如两三年内建完卖完），拖的时间越久，财务费用、人员工资等越多，就赚的越少，年化年益率就会降低。

结论：开发商只要及时建及时卖迅速清盘，资金周转快，是很赚钱的。这个盘子住房价格根本不用卖到上万就能赚钱。哪怕住宅只卖8000一平，靠住宅就能收回全部成本，然后其他的物业（商铺车位等）能赚10亿，只是需要及时卖完，拖的越久，赚的越少（但如房价一路上扬，则拖久点也不怕，后面能越卖越贵）。

以上都是大概的数字，且前提是开发资金不是借高利贷来的，估算过程不会很精确，请见谅。

针对有评论说200亩地做不出2500套住宅的，我新上了五张预售许可证的截图，楼盘总规划35栋，一期已经拿到的五张预售许可证共15栋1183户住宅。1月4日

今天新上了这个盘子的建筑工程规划许可证截图和土地拍卖成交截图，规划证是200亩地中的第一期79亩（52749平），共建21栋，地上建筑面积18.4万平方米。土地证用来说明土地起拍价7亿，竞拍成交价为9.9亿元。1月5日

房地产销售增值税额=（不含税销售价-地价）*10%-进项税额（建安发票上10%的税额等）

土地增值税按不含税销售额的1%预征（住宅），清盘时清算

企业所得税按不含税销售额的4%预征（住宅），每年汇算清缴

还涉及少量城建税，印花税，土地使用税等