房价为什么没法趺？（"房价涨跌与地价供求有关，长期来看会持续降价，人口迁移影响大城市积聚效应"）

"房价涨跌与地价供求有关，长期来看会持续降价，人口迁移影响大城市积聚效应"

大白话，捞干货。

你说的不全对。该跌还是会跌，该涨还是会涨，长期看的话。

你算了成本，但是没有规定房子不能低于成本卖。就算一手不降，二手也可能降。长期还得降。

我记得南京就出现过地价2.3w，房子只让卖3w的情况，这样卖实际就是亏了。乳山的房价就是在降价。前几天河南很多房地产商就准备联合不降价，先不说横向垄断问题，大大小小地产商资金成本不一样，想统一很难。

第一，价格决定关系。

实际上，是房价推高地价，不是地价决定房价。准确的说，是上一期房价，定这一期地价。你说的成本加成定价，是个体决策时候的微观价格，不是市场价格。

第二，房价怎么决定？

房价怎么来的？短期是供求，长期是成本，再长期是经济预期。其实还是供求。简单说，买的资金大，供的商品少就涨。买的资金少，供的商品多就跌呗。他是一个拍卖性质，筛选最能买的起的人。

第三，关于cai政。

前面的成本，开发商成本都好说。你说的税费是个大问题。但过去的上涨还是建立在经济发展，土地需求的基础上，财富还是要被创造，然后才有。不能是无水之源。

今后的收入上涨应该不会那么快了，靠转移支付也撑不住。应该会变相裁人，边缘的岗位一些改革开始，有些地方要甩给市场，毕竟财政是个大盘子，不说太明白。这个时候边缘资产价格可能下跌。不然一直撑着，债务早晚出事。

第四，人口迁移。

真正的变革是人口自由流动。搞笑的是，牢不可破的户籍制度竟然也败给了房价。

前十个大城市每年最少吸20w人口，一个县城的年轻人口，高学历人口，这可太可怕了。小地方会被源源不断的吸血。不过可能需要一代人的时间，您可以家里待着，孩子上学不出去吗？

大城市开始积聚效应，效率提高，资源集中，强者恒强。即使今年的情况，很多高技术新区，gdp半年都也有6%。强不强？

大城市管理成本会降低，我举个

"地方政府推动房价上升的原因及国内房地产模式对房价下跌的影响"

第一，房价与地方政府关系，土地财政是大部分地方政府的主要收入来源，是主要的GDP贡献者，GDP考核者当地主官是否升迁。故部分地方主官会去推动房价上升。

第二，国内房地产模式，国内房地产目前是香港模式，也就是房子没做好就可以卖，主要融资在购房者和金融机构，房价下跌意味着金融机构会出现很多坏账，影响金融机构的稳定性。

第三，目前房子成为了国内主要的一种理财手段，大部分人的资金都在房子里。房价下跌会影响大部分人的财富问题和维稳问题。

第四，国内经济和社会承受不起日本广场协议带来的风险更承担不起美国2008年房地产导致的金融危机，但是，也不想去继续做大地产泡沫去影响实体经济，故有房住不炒的号召。

第五，从国内国情和国民契约精神来看，主要策略是时间换空间，目前房价只会稳定，部分地方小幅上升，部分地方小幅下降，都会在民众的可接受方位内。从市场经济规律来说和发达国家经验来说房价下降是趋势，只是在国内会很漫长，房地产泡沫以软着陆为主。